Địa điểm :

Giới thiệu :

Quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 Khu đô thị mới DABACO- Đình Bảng, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh nhằm cụ thể hoá tiến trình phát triển kinh tế xã hội của thị xã Từ Sơn nói riêng và tỉnh Bắc Ninh nói chung, xây dựng 1 khu nhà ở hiện đại đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân cư khu vực, góp phần trong tiến trình đô thị hoá, hiện đại hoá toàn tỉnh Bắc Ninh .

Thông tin chi tiết

1. Phạm vi nghiên cứu lập quy hoạch:

-        Khu đất dự kiến quy hoạch liền kề 2 tuyến đường Kênh Nam  và đường vành đai thuộc xã Đình Bảng – thị xã Từ Sơn.

-        Khu đất liền kề khu đất dự án “Quy hoạch bảo tồn tôn tạo khu vực Đền đô và sông Tiêu Tương”, dự án  “Khu liên hợp khoa học đào tạo” và lân cận với dự án công viên Lý Bát Đế, dự án Khu đô thị Đền Đô đã được phê duyệt.

Khu vực lập quy hoạch thuộc xã Đình Bảng, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh có giới hạn như sau:

-        Phía Tây Nam giáp tuyến đường Kênh Nam có lộ giới 65m (bao gồm cả kênh Nam).

-        Phía Đông Nam giáp với khu đất dự án “Khu liên hợp khoa học đào tạo”.

-        Phía Bắc giáp với khu đất dự án “Quy hoạch bảo tồn tôn tạo khu vực Đền đô và sông Tiêu Tương”.

-        Phía Nam giáp khu lăng vua Lý Nhân Tông.

Khu vực lập quy hoạch có tuyến đường vành đai đi qua có lộ giới 35m.

2. Quy mô đồ án quy hoạch :

-        Diện tích khu đất dự án khoảng : 45,2778 ha

-        Tổng diện tích nghiên cứu quy hoạch khoảng 55,1983 ha.

-        Quy mô dân số: 4.432dân.

3.Mục tiêu, tính chất quy hoạch:

a. Mục tiêu:

-        Cụ thể hoá chủ trương đầu tư xây dựng và phát triển kinh tế xã hội của thị xã Từ Sơn.

-        Quy hoạch chi tiết “ Khu đô thị DABACO - Đình Bảng” nhằm quy hoạch đấu nối hạ tầng chung trong khu vực được đồng bộ, là cơ sở quản lý xây dựng theo quy hoạch.

-        Đề xuất các giải pháp quy hoạch cơ cấu sử dụng đất, cơ cấu chia lô, hệ thống hạ tầng kỹ thuật phù hợp với các tiêu chuẩn, quy chuẩn quy hoạch xây dựng Việt Nam, phù hợp với nhu cầu phát triển cho một khu dân cư mới theo hướng hiện đại và bền vững. Tạo cho khu dân cư đô thị có cuộc sống chất lượng cao, khu ở đô thị Xanh -  Sạch - Đẹp, có môi trường thiên nhiên tốt và có các cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật hiện đại nhằm từng bước thúc đẩy tiến trình đô thị hoá.

-        Quy hoạch xây dựng một khu nhà ở, trong đó đảm bảo một tỷ lệ thoả đáng giữa các loại lô nhà ở, cùng với hạ tầng kỹ thuật, cây xanh một cách đồng bộ, nhằm đưa khu ở đạt được sự thích hợp an toàn và tiện nghi, tạo nên một tổng thể cảnh quan kiến trúc hiện đại. Đáp ứng nhu cầu chiến lược kinh doanh dịch vụ của Chủ đầu tư và nhu cầu của Người sử dụng.

-        Bảo vệ nguồn tài nguyên, môi trường sinh thái và giữ cảnh quan thiên nhiên môi trường trong sạch trong quá trình khai thác sử dụng đất.

-        Thực hiện việc kinh doanh nhà ở có thị trường lành mạnh, đem lại hiệu quả thiết thực cho nhà nước, cho địa phương và cho người ở. Cụ thể hoá phương châm nhà nước và nhân dân cùng đầu tư.

-        Làm cơ sở pháp lý để lập dự án đầu tư và quản lý xây dựng theo quy hoạch.

b. Tính chất:

Là khu nhà ở được đầu tư xây mới với các chức năng nhà ở kết hợp dịch vụ thương mại, cộng đồng ... , văn phòng làm việc. Toàn khu đô thị được xây dựng đồng bộ với các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương đương tiêu chuẩn đô thị loại II.

4. Quy hoạch sử dụng đất:

Bảng cơ cấu sử dụng đất

TT	Ký hiệu	Loại đất	D.tích (m2)	Tỉ lệ (%)
1	NO	Đất ở	143570	31.71
2	NOXH	Đất nhà ở xã hội	33382	7.37
3	TH	Trường học	10517	2.32
4	CC	Đất TTTM dịch vụ công cộng	51503	11.37
5	HC	Đất hành chính quản lý	1694	0.37
6	CX	Công viên,sân thể thao tập trung và cây xanh	71458	15.78
7	GT	Giao thông nội bộ và giao thông tĩnh	140654	31.06
	I	Tổng diện tích khu đất dự án (1-6)	452778	100.00
	II	Giao thông đô thị (đường kênh Nam và đường vành đai)	99205
		Phạm vi nghiên cứu (I+II)	551983

5. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan :

5.1 Phân khu chức năng:

Dự kiến xây dựng thành các không gian cơ bản sau : (1)Không gian khu nhà ở liên kế và biệt thự; (2) Không gian nhà ở liên kế kết hợp thương mại dịch vụ; (3)Không gian thương mại dịch vụ tập trung; (4)Không gian nghỉ ngơi thư giãn bao gồm : cây xanh tập trung, khu sân vườn nội bộ, vui chơi trẻ em và (5) Trường học.

5.2 Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan các khu chức năng:

(1) Không gian các khu nhà ở lên kế và biệt thự : bố trí thành các cụm nhà ở liên kế theo hệ thống đường nội bộ kết nối với các đường trục chính của toàn khu đô thị. Khu biệt thự sẽ được bố trí tiệm cận với các khu vực công viên, cây xanh. Các ô đất nhà ở sẽ được bố trí đa dạng diện tích để phục vụ cho nhiều đối tượng ở khác nhau với kích thước các ô đất có chiều rộng từ 4,5 đến 15m  và chiều dài từ 16 đến 20m. Các ô đất với từng loại sẽ được bố trí thành từng cụm riêng biệt xem kẽ nhằm đem lại tính phong phú cho không gian kiến trúc của đô thị. Phương án quy hoạch bố trí các ô đất xây dựng chủ yếu về các hướng Nam, Đông Nam và Tây Nam, hạn chế các hướng xấu. Tuy nhiên do tính chất khu đô thị với tỷ lệ cây xanh mặt nước lớn cũng sẽ làm điều hoà khí hậu chung của khu vực. Các ô đất biệt thự với tính chất mật độ xây dựng thấp (45-60%) thì các ngôi nhà có thể mở được cửa ở các hướng tốt để giảm thiểu sự ảnh hưởng của các hướng không thuận lợi.

(2) Không gian nhà ở liên kế kết hợp thương mại dịch vụ : gồm các khu vực chính là: Không gian hai bên tuyến đường Kênh Nam và đường vành đai là 2 tuyến đường có mặt cắt lớn và là một trong những tuyến phố chính của thành phố nên cách bố trí không gian cũng như mặt đứng của 2 trục đường này là rất quan trọng. Vì vậy đồ án quy hoạch đề xuất phương án tổ chức không gian 2 bên tuyến đường này là nhà ở liên kế kết hợp với các không gian thương mại (4-6 tầng) . Các cụm nhà ở liên kế được bố trí nhằm tạo thành toàn bộ phần phía trước ở tầng nhằm tạo thành tuyến phố thương mại trung tâm.

  (3) Không gian thương mại và dịch vụ bố trí tại nút giao thông của 2 tuyến đường đối ngoại chính là đường Kênh Nam và đường vành đai. Có thể nghiên cứu bố trí trung tâm thương mại nhưng không làm cao tầng quá (<9 tầng) nhưng có đường nét kiến trúc phù hợp phát huy được bản sắc khu vực đồng thời làm điểm nhấn kiến trúc cho toàn khu và trên trục đường quan trọng này.

(4) Không gian khu sân vườn nội bộ, vui chơi trẻ em và trường học bố trí trong lõi bên trong các cụm nhà ở. Trong khu đô thị sẽ cung cấp đầy đủ các tiện ích về dịch vụ đô thị cho khu nhà ở.

(5) Không gian trường học : bố trí nằm ở lõi giữa khu đô thị để tránh các đường giao thông có mặt cắt lớn mà vẫn đảm bảo bán kính phục vụ cho khu dân cư.

-   Công trình đầu mối hạ tầng :

Trạm điện, Trạm bơm nước tăng áp, thông tin liên lạc... bố trí tại các vị trí thuận lợi không ảnh hưởng đến thẩm mỹ và an toàn cho khu đô thị. Quy mô diện tích sẽ được thiết kế chi tiết trong dự án xây dựng đảm bảo theo tiêu chuẩn quy chuẩn quy định.

-   Công trình đầu mối hạ tầng :

Trạm điện, Trạm bơm nước tăng áp, thông tin liên lạc... bố trí tại các vị trí thuận lợi không ảnh hưởng đến thẩm mỹ và an toàn cho khu đô thị. Quy mô diện tích sẽ được thiết kế chi tiết trong dự án xây dựng đảm bảo theo tiêu chuẩn quy chuẩn quy định.

5.3 Thiết kế cảnh quan:

a. Các tuyến cây xanh đường phố:

-        Cây xanh trồng trên đường giao thông đô thị bao quanh khu dự án như : đường Kênh Nam, đường vành đai… sẽ theo thống nhất theo dự án của các tuyến đường.

-        Các tuyến cây xanh vòng xung quanh các đường dạo - có chức năng như các tuyến sinh thái - là nơi cách ly khu ở với các tuyến giao thông xung quanh. Những tuyến này là những tuyến cây xanh dọc theo tuyến đường bao quanh các khu vực của khu đô thị . Tổ chức cây xanh trồng thống nhất một loại, ở các trục đường của khu nhà đem lại cảm giác dịu mát cho không gian ở và sử dụng những loại cây cho bóng mát có hoa như : Cây phuợng (hoa đỏ), cây bằng lăng (hoa tím). Kích thước: Cây cao từ 3m trở lên, đường kính thân cây > 10 cm.

b. Cây xanh trang trí:

-        Cây xanh trang trí trong khu vực bao gồm : Các lõi xanh của khu ở gồm cây xanh vườn hoa, cây xanh khu vui chơi thiếu nhi.

-        Cây xanh vườn hoa : Theo chi tiết bản vẽ thiết kế sân vườn cụ thể trong giai đoạn tiếp theo. Tuy nhiên nên tổ chức các cây bóng mát xen kẽ với các cây trang trí kiểu xén tỉa để tạo nên các độ cao thấp hợp lý đem lại hiệu quả thẩm mỹ cho điểm nhìn vào không gian khu quy hoạch từ phía trục đường chính. Cây xanh trang trí ở đây có thể dùng các cây có giá trị như cây cau vua, hay các cây cho hoa có hương thơm như cây hoa sữa …

-        Cây xanh khu vui chơi thiếu nhi : dùng các loại cây có bóng mát, tán rộng, thân mảnh để tránh trẻ leo trèo, không dùng các cây có tính độc như trúc đào … hay là những cây có gai nhọn gây nguy hiểm cho trẻ như xương rồng, hoa hồng … Những cây có hoa thì nghiên cứu dùng các cây mà phấn hoa ít gây hại cho trẻ. Dùng xen kẽ nhiều loại cây với nhiều hình dạng lá và màu sắc khác nhau để làm phong phú thêm không gian chơi của trẻ, giúp làm tăng thêm sự hiểu biết cho trẻ về thiên nhiên.

·                    Mặt nước:

Gồm  mặt nước nhân tạo nhỏ kiểu đài phun nước... xen với các mảng cây xanh tạo thành một hệ sinh thái của khu vực - là nơi người dân có thể tới giao lưu, nghỉ ngơi, thư giãn.

·                    Hệ thống đường dạo, sân thư giãn nội bộ :

Bao gồm các đường dạo bố trí phối hợp với các chỗ ngồi chơi nghỉ chân, sân tập cầu lông, các sân chơi cho trẻ nhỏ, các kiến trúc trang trí nghệ thuật tạo thành không gian cảnh quan đạt yêu cầu thẩm mỹ cao.